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2018-11-17 20:10 来源:国 华新闻网

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  第一,加快建设全省铁路网特别是高铁网。比如,城市发展中要坚持“多规合一”,既要有交通规划、产业发展规划,又要有土地规划、生态环境保护规划等。

1.建成大型保障房住区发展策略建议大城市住房紧张,加上有规划建设管理的基本保障,使得保障房在住房市场中占有重要地位。5.传统与时尚相结合。

  同时,要对城市基础设施的内涵与外延进行深刻分析。必须坚持共建共享,注重顶层设计,构建与中国经济社会结构相适应的国民待遇结构。

  杭州在城市规划、建设、管理和文化保护上的做法,已成为各类城市借鉴的标本。如减少购买一次性产品,尽量乘坐公共交通工具出行,采用无纸化办公,使用节能产品,要有节约水电的意识等。

从某种意义上讲,城市学既是“城市系统学”又是“城市生命学”。

  3、有书读。

  2.明确规划和建设内容规定市城管办应当会同市信息办编制本市数字化城市管理规划,纳入本市信息化建设和城市管理发展规划,并经市政府批准后组织实施。工业文明对杭州城市发展做出了重大贡献,杭州在工业遗产保护方面进行了大量探索,开展了全面的工业遗产普查,建立了多层次的保护规划体系,出台了《杭州市工业遗产建筑规划管理规定》,实施了一批工业遗产保护项目,取得了明显成效。

  王国平对良渚古城遗址的保护和利用工作作出充分肯定。

  如何在城市化进程中依法保护好生态环境,让杭州天更蓝、水更清、山更绿、花更艳、老百姓寿命更长,真正做到既要“金山银山”又要“绿水青山”,是我们必须面对的重大课题。建议进一步理顺宁波—舟山港港口管理体制和经营体制,真正实现宁波—舟山港从世界大港向世界强港的跨越。

  之所以说它是“城市系统学”,是因为城市是一个自我组织、自我调节的“巨系统”,是自然、城、人形成的共生共荣的“综合体”。

  必须坚持共建共享,注重顶层设计,构建与中国经济社会结构相适应的国民待遇结构。

  (3)半城市化地区的一些发展动向,如多元化业态的导入、市场化开发方式的应用、公共参与与公共利益保护、都市农业的深度推广等,在规划中应当得到高度重视和认真对待。4.保护与新建相结合。

  

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新房

棚改货币化退潮,三四线房价注定凉凉

2018-11-17 07:57
来源:新三板府

                

文|凯风

 

山雨欲来风满楼。

 

不久前,呼和浩特打响“全面停止去库存”的第一枪。

 

随后,长春宣布“取消棚改货币化安置奖励”,揭开棚改货币化退潮的序幕。

 

无独有偶,10多天前,央行武汉分行行长公开撰文表示,棚改货币化基本完成历史使命,应考虑退出。


这一场从2016年掀起的三四线楼市狂欢,注定要在2018年入秋之际偃旗息鼓。

 

1棚改式放水

 

三四线的楼市狂欢,其实跟五个字息息相关——棚改货币化。


所谓棚改货币化,说白了,就是向三四线定向放水去库存

 

一般放水,诸如降准降息,都是普惠式的。大水漫灌,虽然看起来雨露均沾,但水往低处流,一二线城市永远都是资金的首选之地,三四线沾也沾不到多少。

 

与一二线相比,三四线城市普遍面临经济增长乏力、财政收入下滑、人口外流、未来前景不明朗等问题,很难得到资金和人才的青睐。


正是这个原因,2014年三四线城市的高库存,成为最大的定时炸弹。甚至在2015年央行一年5次降准6次降息后,一二线率先暴涨,三四线仍旧不为所动。


三四线城市究竟该如何去库存?


降准降息惠及不到,本来就没有限购也无政策松绑之说,至于单纯的财政直接补贴买房,也难以激起接盘侠的热情,剩下的道路只有一途:定向放水。

 

棚改货币化应运而生。

 

棚改货币化的玩法是这样的:


第一步,央行以低利率通过PSL(抵押补充贷款)向国开行等政策性银行提供资金来源。

第二步,国开行再利用这笔资金向地方政府发放棚改专项贷款。

第三步,地方获得贷款之后,不仅有资金开启大规模的棚户区改造,而且还能用真金白银进行货币化安置补贴。

第四步,地方政府依靠卖地收入还贷,房价与地价同步上涨。只要房价不走低,这个游戏就能继续玩下去。 


以往拆迁户都是拆一补一,拿的是实物补贴,如今货币化安置成为主流,拆迁户手握重金入市。

 

大拆大建加上大补贴,从而彻底激活三四线城市的楼市,引发新一轮的全民抢房潮。

 

数据显示,2014年,棚改货币化的比例还只有9%,几乎可以忽略不计,2015年有所增加,但也不显著,但在2016年突然跃升到40%以上,2017年超过50%,局部地区更是超过80%。


这个数据,正好跟三四线房价的上涨节奏相契合。

 

2货币化促涨

 

当然,三四线的房价上涨,并非全是人为刺激的结果。

 

一方面,当一二线城市被限购限贷限卖的组合拳人为锁住时,无路可去的资金就窜到三四线城市,在板块轮动效应下,为三四线带来房价上涨的动力。

 

另一方面,虽然三四线人口在向一二线城市流走,但随着城镇化的推进,大量农民在自己的县城、市区就地变成市民,也带来了一定的人口增量。

 

不过,这两大因素与棚改货币化相比,可谓小儿科。

 

棚改货币化到底对房价产生了什么影响?


央行武汉分行行长,在央行旗下刊物《中国金融》刊发《完善棚改货币化安置政策》一文,以湖北省为例,提供了相对详实的数据分析。

这篇文章透露了两个重要信息:



其一,去库存基本完成任务。2018年5月末,湖北省79个市、县中,库存低于12个月的城市有73个,高于12个月的只剩下6个,几乎都在偏远山区。

 

低于12个月就是合理库存水平,这意味着去库存基本完成任务。湖北如此,其他地方也差不多,所以呼和浩特的“全面停止去库存”可以得到解释。

 

其二,房价均出现大幅上涨。与2016年同期比较,年均涨幅在5%以下、5%~10%、10%~20%以及20%以上的城市分别有24个、12个、29个和14个。


其中,货币化安置比例最高的Y市,2017年货币化安置比例为80%,同期房价涨幅达54.05%。

 

简单统计,年涨幅在10%以上的城市为43个,也就是说,在湖北,超过一半城市这一波涨幅在20%,其他地方的数据只会更夸张。棚改货币化与房价上涨之间的关系可以得到数据验证。

 

所以,棚改货币化一旦退潮,三四线的房价必然要受到影响,毫无悬念。

 

3危险的未来

 

对于三四线城市,行业大佬毫不掩饰悲观判断。

 

在一周前的中期业绩发布会上,恒 大总裁夏海均说:


一二线是未来房地产发展最好的区域,经济发达的三线城市也不错,但四线不准备去。

 

融创的孙宏斌更是直言不讳:


市场变化后,三四线凉的最快。我们整个的投资区域还是以核心二线城市以上为主,这个方向是不会变的

 

恒 大和融创自然明白,没有经济增长、产业汇聚和人口流入的地方,不会有太好的未来。


企业有危机感,决策部门其实早就把防范风险放在了第一位。


早在今年6月,国开行就已开始收缩棚改贷款审批。7月初,住建部更是明确表态:


库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策

 

这一系列信号,都说明棚改货币化正在退潮,三四线城市的未来越来越悬。

 

要知道,楼市固然能在繁荣期受到羊群效应的驱动,呈现出全面上涨的行情;但一旦开始调整,一二线与三四线就将呈现截然不同的风景。

 

这时候,要看的不是谁还能涨多少,而是谁的抗跌能力最强。要看的不是谁的浮盈更多,而是谁能最终能够兑现。

 

显然,90%的三四线城市都问题重重。


图文丨来源:房屋屋 (ID:its-home)

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